نزاعات الإيجار في مصر: الحقوق والالتزامات الأساسية

أول سؤال في أي نزاع إيجاري في مصر هو: ما هو النظام القانوني المنطبق على هذا العقد تحديدًا؟ فالإجابة تختلف جوهريًا بحسب تاريخ إبرام العقد، وتترتب عليها فروق كبيرة في مدة العلاقة الإيجارية وقيمة الأجرة وشروط إنهائها.

عقود الإيجار المبرمة بعد العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 ("الإيجار الجديد") تخضع لمبدأ حرية التعاقد: يتفق الطرفان على مدة العقد (قد تكون قصيرة أو طويلة) وقيمة الأجرة وشروط التجديد أو الإخلاء، وتنتهي العلاقة الإيجارية من حيث المبدأ بانتهاء المدة المتفق عليها ما لم يتجدد العقد باتفاق جديد بين الطرفين.

أما عقود الإيجار المبرمة قبل 1996 ("الإيجار القديم")، فكانت تقليديًا غير محددة المدة وبقيمة إيجارية شبه ثابتة. هذا الوضع تغيّر بشكل جوهري بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي نُشر في الجريدة الرسمية في أغسطس 2025 وبدأ العمل به اعتبارًا من 5 أغسطس 2025. وفقًا للمادة الثانية من القانون، تنتهي عقود الإيجار القديمة خلال مدة انتقالية مدتها 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات للوحدات غير السكنية من تاريخ العمل بالقانون.

خلال هذه الفترة الانتقالية، تُحدَّد القيمة الإيجارية الجديدة وفقًا للمادة الرابعة بحسب تصنيف المنطقة: 20 مثل القيمة القديمة وبحد أدنى 1000 جنيه في المناطق المتميزة، و10 أمثال بحد أدنى 400 جنيه في المناطق المتوسطة، و10 أمثال أيضًا بحد أدنى 250 جنيه في المناطق الاقتصادية. أما الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية فتُحدَّد قيمتها وفقًا للمادة الخامسة بواقع 5 أمثال القيمة القديمة. كما تقرر أحكام القانون زيادة دورية سنوية بنسبة 15% خلال الفترة الانتقالية.

وبموجب المادة الثامنة، يحق للمستأجر الأصلي (أو الزوج الذي امتد إليه العقد) الحصول على وحدة بديلة سكنية أو غير سكنية من الدولة، إيجارًا أو تمليكًا، قبل انتهاء المدة الانتقالية، بشرط إخلاء الوحدة الحالية وأن تكون الوحدة البديلة من نفس النوع (سكني/غير سكني) وفي نفس المحافظة. وفي المقابل، تنص المادة السابعة على أن امتلاك المستأجر لوحدة أخرى صالحة للاستعمال قد يكون سببًا من أسباب الإخلاء.

أيًا كان النظام المنطبق، فإن إنهاء عقد الإيجار أو إخلاء المستأجر يحتاج إلى اتباع الإجراءات القانونية الصحيحة أمام الجهات المختصة — فالمؤجر لا يملك حق إخلاء المستأجر بنفسه (كتغيير الأقفال أو قطع المرافق) دون اللجوء للطريق القانوني.

كل نزاع إيجاري له ظروفه الخاصة، وتحديد النظام القانوني المنطبق على عقدكم هو نقطة البداية الصحيحة لفهم حقوقكم والتزاماتكم. راجعوا أيضًا العقارات وتسجيل الملكية لخدماتنا في المسائل العقارية الأوسع. لمناقشة نزاع إيجاري محدد، يمكنكم حجز استشارة مع فريقنا.